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“商品住宅未完工，物業(yè)公司將銀行貸款商業(yè)銀行告到法院”的消息此前曾引起軒然大波。廣西柳州光碟涌海軍基地（以下簡(jiǎn)稱“涌海軍基地”）的三名物業(yè)公司在其商品住宅完工未改建工程，以商業(yè)銀行未能市場(chǎng)監(jiān)管其資本金為由，控告柳州某商業(yè)銀行支行。 7月3日，該案在柳州市南寧市人民檢察院宣判。

8月1日，控告商業(yè)銀行的商業(yè)銀行老板王輝（表弟）向丹桂資本局表示，某商業(yè)銀行柳州支行作為專業(yè)商業(yè)銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)，應(yīng)注意存款風(fēng)險(xiǎn)。提前。 – 將資本金出售給非市場(chǎng)監(jiān)管帳戶但未通知他們。 （擁有者）的權(quán)利。此外，在地產(chǎn)商提供不實(shí)材料申請(qǐng)使用市場(chǎng)監(jiān)管資本金時(shí)，某商業(yè)銀行柳州支行也未履行職責(zé)相應(yīng)市場(chǎng)監(jiān)管權(quán)利，導(dǎo)致先期工程建設(shè)爛尾樓。

該案的在我看來(lái)預(yù)購(gòu)資本金的市場(chǎng)監(jiān)管。

產(chǎn)品服務(wù)市場(chǎng)監(jiān)管怎么“輸”了？某國(guó)有商業(yè)銀行外部人士告訴丹桂資本局，地產(chǎn)商會(huì)通過(guò)一些“運(yùn)作”籌集資本金，然后侵吞。但抽取資本金的程序表面上合法合規(guī)性，比如買(mǎi)回建材、支付人工成本等，商業(yè)銀行很難對(duì)其進(jìn)行根本性審核。

門(mén)的批準(zhǔn)文件，以證明其已履行職責(zé)了盡調(diào)調(diào)查權(quán)利。躲避自己的責(zé)任。

根據(jù)IC照片數(shù)據(jù)卡

商品住宅坍塌后物業(yè)公司控告銀行借款人

7月3日，廣西柳州涌海軍基地物業(yè)公司王輝控告某商業(yè)銀行柳州支行。該案在柳州市南寧市人民檢察院公開(kāi)宣判。 50多名物業(yè)公司出庭作證作證列席。與此同時(shí)，另一位物業(yè)公司秦四（表弟）也出庭作證出庭作證。她還將某商業(yè)銀行柳州支行告到法院。

故事開(kāi)始于王輝父親四年前買(mǎi)回的位于柳州涌海軍基地的商品住宅尚未完工。王輝孔都由奇吉，2019年4月，她父親以按揭60萬(wàn)多元買(mǎi)回了涌海軍基地商品住宅，并向商業(yè)銀行柳州支行銀行貸款57.5多萬(wàn)元，期限30年，每星期交費(fèi)4600元。

商品住宅原訂于2021年12月31日交貨，但王輝在2021年4月就辨認(rèn)出“涌海軍基地”工程建設(shè)項(xiàng)目出現(xiàn)了工程建設(shè)延后的跡象，而且施工單位很少。 2021年8月，“涌海軍基地”工程建設(shè)項(xiàng)目基本陷入停滯不前。

2021年10月，柳州市住房建設(shè)局局印發(fā)的《關(guān)于光碟涌海軍基地三期工程建設(shè)項(xiàng)目預(yù)購(gòu)資本金市場(chǎng)監(jiān)管問(wèn)題的答疑》中提到：目前，該工程建設(shè)項(xiàng)目預(yù)購(gòu)資本金銀行存款市場(chǎng)監(jiān)管帳戶2114.95多萬(wàn)元。但物業(yè)公司辨認(rèn)出商品住宅距離合同中承諾的精家裝、墻面家裝、家裝、電力安裝等交貨還差很遠(yuǎn)。

圖片由受訪者提供

2021年11月，地產(chǎn)商向“涌海軍基地”物業(yè)公司發(fā)出通知函，交房時(shí)間將推遲。

經(jīng)向物業(yè)公司詢問(wèn)，地產(chǎn)商柳州燦叢置業(yè)有限公司表示。燦聰?shù)禺a(chǎn)（以下簡(jiǎn)稱“燦聰?shù)禺a(chǎn)”）稱，所有工程建設(shè)項(xiàng)目銷售資本金均被集團(tuán)總部轉(zhuǎn)移占用。目前，總部尚無(wú)資本金返回柳州工程建設(shè)項(xiàng)目繼續(xù)建設(shè)。

從2022年2月柳州市住房建設(shè)局局給物業(yè)公司的回復(fù)中也可以看出：“經(jīng)查，光碟公司違規(guī)提供不實(shí)材料申請(qǐng)市場(chǎng)監(jiān)管資本金使用” ”。

圖片由受訪者提供

光碟集團(tuán)為何濫用工程建設(shè)項(xiàng)目銷售資本金？王輝辨認(rèn)出，自己的購(gòu)房銀行貸款57.5多萬(wàn)元并未轉(zhuǎn)入購(gòu)房合同約定的預(yù)購(gòu)資本金市場(chǎng)監(jiān)管帳戶，而是轉(zhuǎn)入地產(chǎn)商的非資本金市場(chǎng)監(jiān)管帳戶，導(dǎo)致地產(chǎn)商無(wú)法使用預(yù)購(gòu)資本金市場(chǎng)監(jiān)管帳戶。 – 隨意出售資本金。由于處于市場(chǎng)監(jiān)管之下，最終導(dǎo)致“涌海軍基地”工程建設(shè)項(xiàng)目的2000套房屋未能完工，無(wú)法按時(shí)交貨。

2022年4月，商品住宅交貨延遲，王輝、秦四等數(shù)百名物業(yè)公司決定強(qiáng)行暫停銀行貸款。由此，王輝父親被列入信用黑名單。

2022年7月，王輝、秦四將某商業(yè)銀行柳州支行告到法院。 8月1日，秦四向丹桂資本局表示，他正在控告商業(yè)銀行，希望商業(yè)銀行合理調(diào)整銀行貸款還款方式，減輕物業(yè)公司負(fù)擔(dān)。秦四剛剛大學(xué)畢業(yè)，每星期還款5600元，壓力很大。兩者的要求是一樣的，都是要求商業(yè)銀行在交房前暫停銀行貸款和利率，且不增加額外費(fèi)用。

2023年8月，丹桂首都局多次致電燦聰?shù)禺a(chǎn)，但其公眾電話始終無(wú)法接通。天眼查APP顯示，燦叢地產(chǎn)已被最高人民檢察院認(rèn)定為失信企業(yè)，并已被控告數(shù)十控告訟。也被柳州市邕寧區(qū)稅務(wù)局列入2022年欠稅清單。

預(yù)購(gòu)資本金沒(méi)有進(jìn)入市場(chǎng)監(jiān)管帳戶，該怪誰(shuí)？

丹桂資本局注意到，兩方爭(zhēng)論的焦點(diǎn)是：因購(gòu)房銀行貸款轉(zhuǎn)入建筑商非資本金市場(chǎng)監(jiān)管帳戶導(dǎo)致房屋交貨延遲，商業(yè)銀行是否應(yīng)承擔(dān)責(zé)任？

王輝提交的控告書(shū)及相關(guān)法院筆錄顯示，王輝認(rèn)為某商業(yè)銀行柳州支行作為專業(yè)金融商業(yè)銀行公司，應(yīng)當(dāng)意識(shí)到將預(yù)購(gòu)資本金存入非市場(chǎng)監(jiān)管帳戶的風(fēng)險(xiǎn)，但未能告知（所有者）的權(quán)利。

7月3日庭審中，某商業(yè)銀行柳州支行律師聲稱，王輝在與地產(chǎn)商簽訂商品住宅買(mǎi)賣合同時(shí)，就已知道購(gòu)房款應(yīng)轉(zhuǎn)入預(yù)購(gòu)資本金市場(chǎng)監(jiān)管。帳戶。 ，并且監(jiān)控帳戶與帳戶名稱、帳戶特定信息相關(guān)。但他在與商業(yè)銀行簽訂私人購(gòu)房擔(dān)保銀行貸款合同時(shí)，授權(quán)并指示商業(yè)銀行將按揭銀行貸款轉(zhuǎn)入建筑商名下的非托管帳戶。由此產(chǎn)生的一切責(zé)任由王輝承擔(dān)。王輝方面聲稱，在銀行貸款合同第28條中，商業(yè)銀行注明借款人不可撤銷地申請(qǐng)并批準(zhǔn)銀行貸款直接劃入以下帳戶，但商業(yè)銀行并未說(shuō)明該帳戶為非資本金市場(chǎng)監(jiān)管帳戶帳戶。王輝表示，作為一名普通購(gòu)房者，他認(rèn)為商業(yè)銀行有嚴(yán)格的外部審批管理制度，但商業(yè)銀行沒(méi)有充分告知購(gòu)房者銀行貸款帳戶的性質(zhì)，存在過(guò)失責(zé)任。

對(duì)于王輝指出的情況，地產(chǎn)商提供不實(shí)材料申請(qǐng)使用市場(chǎng)監(jiān)管資本金時(shí)，某商業(yè)銀行柳州支行也未履行職責(zé)相應(yīng)市場(chǎng)監(jiān)管權(quán)利，導(dǎo)致先期工程建設(shè)爛尾樓。某商業(yè)銀行柳州支行律師在庭審中辯稱，能否使用預(yù)購(gòu)資本金是由住建部門(mén)審核決定的，商業(yè)銀行無(wú)權(quán)決定；商業(yè)銀行按照住建部門(mén)的指令向地產(chǎn)商支付市場(chǎng)監(jiān)管資本金；即使銀行貸款資本金實(shí)際存入預(yù)購(gòu)資本金托管帳戶，地產(chǎn)商也可以通過(guò)不實(shí)材料申請(qǐng)使用托管資本金。

因此，商業(yè)銀行認(rèn)為，逾期交貨與銀行是否將抵押銀行貸款劃入市場(chǎng)監(jiān)管帳戶之間并無(wú)直接必然聯(lián)系。

除了不將銀行貸款轉(zhuǎn)入市場(chǎng)監(jiān)管帳戶外，王輝還認(rèn)為某商業(yè)銀行柳州支行存在違規(guī)放貸行為。由于在“涌海軍基地”買(mǎi)回的房屋主體結(jié)構(gòu)尚未受限，某商業(yè)銀行柳州支行提前發(fā)放違規(guī)銀行貸款。 。

王輝出示的證據(jù)中，有廣西銀保監(jiān)局2022年3月對(duì)某商業(yè)銀行柳州支行的立法意見(jiàn)書(shū)，其中提到某商業(yè)銀行柳州支行對(duì)某商業(yè)銀行的銀行貸款業(yè)務(wù)市場(chǎng)監(jiān)管不嚴(yán)。工程建設(shè)項(xiàng)目“涌海軍基地”。由于銷售資本金流向不當(dāng)，2.83億元房屋銷售資本金并未實(shí)際用于工程建設(shè)項(xiàng)目建設(shè)，個(gè)人抵押銀行貸款全部存入商品住宅預(yù)購(gòu)資本金托管帳戶的要求也沒(méi)有嚴(yán)格執(zhí)行。 。

圖片由受訪者提供

柳州支行律師認(rèn)為，從2017年3月起，各商業(yè)商業(yè)銀行普遍會(huì)通過(guò)接受地產(chǎn)商提交的經(jīng)住建部門(mén)審核批準(zhǔn)的覆蓋報(bào)告來(lái)確定預(yù)購(gòu)房的覆蓋方式。住房公積金管理中心和商業(yè)商業(yè)銀行原則上不再對(duì)預(yù)購(gòu)房屋是否達(dá)到主體結(jié)構(gòu)上限進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)檢查。律師辯稱，這種做法的目的是為了提高商業(yè)銀行的放貸效率，是行業(yè)內(nèi)的普遍做法。

8月1日，王輝向丹桂首都局表示，庭審結(jié)束后，南寧市人民檢察院宣布擇日宣判。截至發(fā)稿，該案尚未宣判。

對(duì)于訴訟內(nèi)容，8月21日，紅星資本局致電某商業(yè)銀行柳州支行律師求證，但對(duì)方拒絕采訪。

商業(yè)銀行外部人士揭露地產(chǎn)商侵吞資本金“套路”

作為上述案件的焦點(diǎn)，加強(qiáng)預(yù)購(gòu)產(chǎn)品市場(chǎng)監(jiān)管并不是什么新鮮話題。丹桂資本局注意到，早在2003年，央行就在央行印發(fā)的《中國(guó)人民商業(yè)銀行關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》中明確規(guī)定，企業(yè)侵吞銀行貸款挪作他用的，經(jīng)辦行必須限期追回侵吞資本金。 ;主體結(jié)構(gòu)的采購(gòu)只能是有限的。個(gè)人住房銀行貸款是向居住在自己家中的個(gè)人發(fā)放的。

商業(yè)銀行資本金市場(chǎng)監(jiān)管有章可循，但為何預(yù)購(gòu)資本金市場(chǎng)監(jiān)管仍不夠充分？產(chǎn)品服務(wù)市場(chǎng)監(jiān)管怎么“輸”了？

束力有限。

此外，預(yù)購(gòu)資本金市場(chǎng)監(jiān)管的“流失”與商業(yè)銀行的根本性市場(chǎng)監(jiān)管能力有關(guān)。 8月2日，一位不愿透露姓名的國(guó)有商業(yè)銀行外部人士向丹桂資本局表示，2022年之前預(yù)購(gòu)資本金的市場(chǎng)監(jiān)管全國(guó)沒(méi)有統(tǒng)一規(guī)則，但具體市場(chǎng)監(jiān)管規(guī)則將由各地制定。 “所謂預(yù)購(gòu)資本金市場(chǎng)監(jiān)管，并不是說(shuō)不讓建筑商動(dòng)用，而是有審批程序，住房城鄉(xiāng)辦批準(zhǔn)后，商業(yè)銀行就可以把錢(qián)提取出來(lái)?！?”

上述商業(yè)銀行外部人士也提到，地產(chǎn)商會(huì)通過(guò)一些“操作”來(lái)籌集資本金。提款的手續(xù)表面上合法合規(guī)性，比如買(mǎi)回建材、支付人工成本等，商業(yè)銀行很難對(duì)其進(jìn)行根本性審核。

對(duì)此，李曉南的律師向丹桂資局分析稱，商業(yè)銀行是金融機(jī)構(gòu)，不可能專門(mén)專門(mén)設(shè)立專業(yè)工程建設(shè)團(tuán)隊(duì)來(lái)對(duì)工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)度進(jìn)行檢查。他們沒(méi)有能力實(shí)時(shí)監(jiān)控地產(chǎn)商的工程建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)展，因此無(wú)法審核地產(chǎn)商提交的申請(qǐng)。嚴(yán)格審核銀行貸款材料。只要地產(chǎn)商提交的銀行貸款申請(qǐng)材料符合形式上的要求，商業(yè)銀行就可以放款。商業(yè)銀行對(duì)申請(qǐng)材料材料內(nèi)容的真實(shí)性不承擔(dān)責(zé)任。最多也只是有仔細(xì)審核的權(quán)利而已。

李曉南的律師進(jìn)一步提到，實(shí)踐中，商業(yè)銀行通常會(huì)要求地產(chǎn)商提交銀行貸款申請(qǐng)材料，其中包括相關(guān)主管部門(mén)的批準(zhǔn)文件，以證明其履行職責(zé)了盡調(diào)調(diào)查權(quán)利，避免自行承擔(dān)責(zé)任。

但這并不意味著商業(yè)銀行不必承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。中國(guó)政法大學(xué)法律經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)徐文明在接受媒體采訪時(shí)表示，從法律角度看，商業(yè)銀行將抵押銀行貸款存入非專用帳戶并不一定構(gòu)成違法行為。違約，但有充分證據(jù)證明商業(yè)銀行違反規(guī)定時(shí)，將抵押銀行貸款轉(zhuǎn)至非專用帳戶且未告知物業(yè)公司相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)，是造成爛尾樓樓的因素之一。商業(yè)銀行應(yīng)對(duì)本次違規(guī)行為承擔(dān)部分違約責(zé)任。買(mǎi)方無(wú)法再向商業(yè)銀行支付銀行貸款，但地產(chǎn)商（即買(mǎi)方）向商業(yè)銀行償還銀行貸款。此外，違規(guī)放貸的商業(yè)銀行還可能面臨住建部門(mén)和金融市場(chǎng)監(jiān)管機(jī)構(gòu)的行政罰款。

李曉南的律師也認(rèn)為，商業(yè)銀行應(yīng)該承擔(dān)行政責(zé)任，但不一定要承擔(dān)違約民事責(zé)任。如果銀行貸款合同中明確規(guī)定商業(yè)銀行必須將資本金劃入資本金市場(chǎng)監(jiān)管帳戶，但商業(yè)銀行卻將資金劃入其他帳戶，那么商業(yè)銀行實(shí)際上沒(méi)有履行職責(zé)銀行貸款合同中規(guī)定的銀行貸款權(quán)利。合同，購(gòu)房者當(dāng)然沒(méi)有償還銀行貸款的權(quán)利。

多地出臺(tái)新規(guī)，強(qiáng)化預(yù)購(gòu)資本金市場(chǎng)監(jiān)管。

丹桂資本局注意到，2022年中以來(lái)，滄州、西安、九江、東莞、長(zhǎng)沙、昆明等城市相繼出臺(tái)政策，加強(qiáng)商品住宅預(yù)購(gòu)資本金市場(chǎng)監(jiān)管。

一些城市采取了新政策，提高產(chǎn)品服務(wù)現(xiàn)金流的透明度。例如，江西省九江市住房建設(shè)局局2022年7月宣布，商品住宅預(yù)購(gòu)資本金直接存入專項(xiàng)市場(chǎng)監(jiān)管帳戶進(jìn)行市場(chǎng)監(jiān)管，預(yù)購(gòu)房的市場(chǎng)監(jiān)管賬號(hào)銷售大樓的資本金將盡快公布。

2022年8月，長(zhǎng)沙市住建局要求購(gòu)房者辦理商業(yè)商業(yè)銀行、福利中心發(fā)放的存款、取款、抵押銀行貸款等購(gòu)房款，全部通過(guò)專門(mén)帳戶存入市場(chǎng)監(jiān)管帳戶。監(jiān)控帳戶監(jiān)控整個(gè)現(xiàn)金流。 。

昆明市2023年1月發(fā)布通知，購(gòu)房者可登錄昆明市房地產(chǎn)信息網(wǎng)查詢其產(chǎn)品服務(wù)買(mǎi)回商品住宅的購(gòu)房信息，以及預(yù)購(gòu)資本金使用金額和市場(chǎng)監(jiān)管帳戶內(nèi)銀行存款。 ——銷售資本金市場(chǎng)監(jiān)管限額。健康）狀況。

一些城市還加強(qiáng)了對(duì)預(yù)購(gòu)資本金撥付的市場(chǎng)監(jiān)管，要求必須與房地產(chǎn)工程建設(shè)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)掛鉤。例如，西安于2022年7月發(fā)布通知，商品住宅工程建設(shè)項(xiàng)目完成主體結(jié)構(gòu)驗(yàn)收前，累計(jì)使用重點(diǎn)監(jiān)管資本金不得超過(guò)總額的50%；完工驗(yàn)收前，不得超過(guò)95%；完工驗(yàn)收申請(qǐng)完成前，不得超過(guò)99%；房產(chǎn)首次登記后，剩余的1%可以抽取。

廣東汕頭也同時(shí)發(fā)布暫行辦法，規(guī)定，工程建設(shè)項(xiàng)目預(yù)購(gòu)審批后至結(jié)構(gòu)施工完成三分之二前，地產(chǎn)商最高提款額為預(yù)購(gòu)金額的50%。建筑物的總成本；建筑工程建設(shè)完成三分之二后覆蓋后的建筑物，最高提款金額為建筑物總造價(jià)的65%；封頂后的建筑物，直至墻面工程建設(shè)完工為止，最高提款額為建筑物總造價(jià)的85%；墻面工程建設(shè)完工后，最高提款額至完工提交日為止。此后，最高提款金額為建筑物總建筑成本的95%。

對(duì)于涌海軍基地物業(yè)公司遇到的預(yù)購(gòu)資本金未進(jìn)入市場(chǎng)監(jiān)管帳戶的情況，丹桂資本局注意到，廣東省清遠(yuǎn)市2023年7月《清遠(yuǎn)市住房和建設(shè)局局關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商品住宅預(yù)購(gòu)資本金市場(chǎng)監(jiān)管的通知》中明確規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)不得允許設(shè)立單獨(dú)帳戶存放商品住宅預(yù)購(gòu)款。通過(guò)廣東安居系統(tǒng)實(shí)時(shí)上傳資本金進(jìn)出帳戶信息。

清遠(yuǎn)市在上述通知中還提到，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)違反規(guī)定或未按照三方協(xié)議約定收取、使用和使用預(yù)購(gòu)資本金，或提供不實(shí)材料使用預(yù)購(gòu)資本金的，市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)可按照協(xié)議處理他們。并將其違法行為依法依規(guī)在市住房和建設(shè)局辦公室誠(chéng)信管理系統(tǒng)中登記為不良信息。

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編輯于冬梅

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