資產(chǎn)泡沫之中，沒有輸家。

文丨華資冠絕一時(shí) 王 鍵

1987 年1月13日，四名韓國人揮動(dòng)著短刀，隨身攜帶自造步槍，沖進(jìn)三井房產(chǎn)副社長吉田次郎的家里，將這位67歲的老人家和他的丈夫當(dāng)即劫持。

這四位憤慨的青年人對著吉田次郎高聲吼叫，示威三井的商業(yè)強(qiáng)權(quán)，嘲弄旁人自私自利，宣稱正是他們這些名望社會(huì)階層的行為，讓平凡人的生活水深火熱。

盡管這三個(gè)人隸屬韓國極右社團(tuán)，但在當(dāng)時(shí)的韓國，即使是忠貞社會(huì)公眾中，社會(huì)對立也已經(jīng)在所難免，刮起1億人的蕨盲，將要進(jìn)入最后的瘋癲關(guān)鍵時(shí)刻。

這一年，韓國房地產(chǎn)業(yè)全國總營業(yè)額首次沖破30億美元左右。在沿襲了前一兩年的高增長后，韓國房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)全盤將剎車倒下了底，3年后的1990年，又再次沖破40萬億元再創(chuàng)歷史新高。

這是個(gè)前所未聞的位數(shù)，在韓國歷史上未曾出現(xiàn)。

▲韓國80年代資產(chǎn)泡沫時(shí)期大量大資金涌入股市和房價(jià)

在“土地神話故事”被Ensisheim的資產(chǎn)泡沫時(shí)代，人們不再相信能人，不懈努力變得僵硬無意義，炒家一夜之間累積起來的龐氏，是謹(jǐn)守的白領(lǐng)社會(huì)階層這輩子都無法撼動(dòng)的。

當(dāng)一個(gè)產(chǎn)業(yè)變成奏樂老套、爭相鼓動(dòng)、山蘭快約的格斗游戲時(shí)，它到底能持續(xù)多久？它會(huì)帶來什么樣的危害？

【王國收縮】

如果說30年前的資產(chǎn)泡沫格斗游戲，是韓國全民瘋狂的產(chǎn)物，那么，三井房產(chǎn)、三菱地所、三井房產(chǎn)等財(cái)團(tuán)巨頭，無疑便是其中的超級玩家。

進(jìn)入80年代，隨著經(jīng)濟(jì)騰飛，韓國迎來了著名的“平成景氣”時(shí)代。

城市工商業(yè)的繁榮使人口聚集，韓國的城鎮(zhèn)化率因此提升到75%，房地產(chǎn)業(yè)市場也因此進(jìn)入了新階段，城市再生、旅游度假、海外收縮成為這個(gè)年代的注腳，也成為那段瘋狂歲月的主戰(zhàn)場。

▲1955年左右的東京丸之內(nèi)

在一干同行中，三菱地所可謂妥妥的“富二代”，它擁有一筆核心資產(chǎn)——在東京丸之內(nèi)地區(qū)，擁有繼承得來的大片土儲(chǔ)。這里是東京的絕對核心。

1985-1991年期間，韓國6大城市平均地價(jià)上漲超200%，其中又以東京都漲幅最大。在此期間，三菱地所依靠對東京核心區(qū)的二次開發(fā)，擁有了大量商業(yè)寫字樓，憑借穩(wěn)定且高額的租金回報(bào)，順利成為“東京大地主”，雖然營業(yè)額不及其他房企，收益率卻無人能敵。

而論及營業(yè)額，全韓國冠軍當(dāng)屬三井房產(chǎn)，早在1876年，三井就開設(shè)了韓國第一家私人銀行“三井銀行”，同時(shí)創(chuàng)立三井物產(chǎn)，在此基礎(chǔ)上，三井財(cái)閥逐漸做大做強(qiáng)。依靠背后龐大的財(cái)團(tuán)力量，三井房產(chǎn)從資產(chǎn)泡沫開始前的70年代，始終穩(wěn)坐銷冠寶座。

從1960年開始，三井房產(chǎn)就在東京、大阪、神戶、札幌、橫濱等一線城市廣建樓宇，寫字樓、住宅等均有涉及。到了80年代，三井房產(chǎn)已經(jīng)成長為行業(yè)排名第一的綜合性房企，是當(dāng)之無愧的“老大哥”。

1981年，首個(gè)商業(yè)項(xiàng)目“啦啦寶都東京灣”開業(yè)；1983年，東京迪士尼開業(yè)；同年，位于夏威夷的Halekulani酒店開業(yè)；三年后，又收購美國?？松髲B……借著韓國經(jīng)濟(jì)發(fā)展的颶風(fēng)，三井房產(chǎn)一路摧城拔寨，斬獲無數(shù)。

▲三井房產(chǎn)建于1980年的“太陽城”

同屬財(cái)團(tuán)性質(zhì)的巨頭房企三井房產(chǎn)，雖然起步稍晚，但勢頭絲毫不弱。70年代起，三井房產(chǎn)在全韓國范圍內(nèi)大規(guī)模收購?fù)恋?，涉及東京、大阪、新宿、川崎等眾多一二線城市，寫字樓和住宅是其主要建造類型，租賃和銷售構(gòu)成其兩大收入來源。

當(dāng)然，也正是因?yàn)槿慨a(chǎn)在70-80年代的瘋狂收縮，使得它成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)，淪為發(fā)泄的對象，進(jìn)而才有了文章開頭吉田次郎私宅被襲擊的一幕。

不過，這起事件并沒有阻止三井房產(chǎn)全球收縮的步伐。就在襲擊發(fā)生后半年，1987年6月，三井房產(chǎn)以約5億美元的價(jià)格收購紐約第五大道666號；次年又將版圖延伸至澳大利亞；一年后，再次收購洛杉磯世紀(jì)城JW萬豪酒店，并直接參與管理。

韓國房企的海外收縮之路，在1989年達(dá)到頂峰。當(dāng)年10月，三菱地所以8.46億美元拿下美國洛克菲勒集團(tuán)51%股權(quán)，成為洛克菲勒中心大樓實(shí)際控制人，隨后完成100%股權(quán)收購，成為韓國海外戰(zhàn)略的經(jīng)典案例。

在這個(gè)全球財(cái)富和權(quán)力象征的世界中心，韓國人體會(huì)到了立于云端，稱雄世界的野心。三菱地所一時(shí)間風(fēng)光無兩，該收購案也被稱為經(jīng)濟(jì)版“珍珠港事件”。

然而就在三菱地所收購洛克菲勒中心前5個(gè)月，韓國央行剛剛宣布將維持了2年多的超低利率從2.5%上調(diào)至3.25%。那只看得見的手，正準(zhǔn)備擰緊資金的閥門。

但一片喧囂中，沒有人能看得清，也沒有人愿意去看清。

【大廈傾頹】

風(fēng)起于青萍之末。

1985年9月22日，美日德法英五國簽訂《廣場協(xié)議》，日元從此進(jìn)入上升通道。第二年起，為了對沖出口貿(mào)易的影響，韓國在國內(nèi)實(shí)施寬松政策，一年多的時(shí)間連續(xù)5次下調(diào)利率，使得基準(zhǔn)利率跌至歷史低點(diǎn)2.5%。

大量大資金脫實(shí)向虛，涌入股市和房價(jià)，“買地買房永遠(yuǎn)不虧”的理念深入人心。社會(huì)對立、社會(huì)階層斷裂、產(chǎn)業(yè)空心等問題愈演愈烈，如何破解這些難題成為韓國政府的頭等大事。

在此情形下，1989年12月，強(qiáng)硬的三重野康上任韓國銀行行長，他宣稱，“白領(lǐng)社會(huì)階層不懈努力這輩子也買不起房子的社會(huì)是不正確的。”于是決定主動(dòng)出擊，將資產(chǎn)泡沫戳破。

在隨后1年多的時(shí)間里，韓國央行連續(xù)4次加息，將基準(zhǔn)利率提升至歷史高點(diǎn)6%。與此同時(shí)，1990年又開始對房地產(chǎn)業(yè)融資進(jìn)行總量控制，市場流動(dòng)性被瞬間收緊，土地價(jià)格由升轉(zhuǎn)降。

▲80年代韓國主流住宅戶型

1989年底，韓國股市沖上歷史性的38915高點(diǎn)后開始掉頭向下，到次年1月份，股市總市值跌去70%。緊接著，樓價(jià)也上演大跳水，進(jìn)入長達(dá)16年的下滑通道。

為了將資產(chǎn)泡沫全盤清除干凈，韓國政府選擇繼續(xù)加碼。1992年又施行新的地價(jià)稅，人們持有房產(chǎn)的成本驟然增大，導(dǎo)致無數(shù)企業(yè)和民眾雪上加霜，大量不動(dòng)產(chǎn)淪為“負(fù)動(dòng)產(chǎn)”。

一時(shí)間，恐慌情緒在社會(huì)上蔓延，踩踏層出不窮。

與其他國家不同的是，韓國房地產(chǎn)業(yè)市場從誕生之初就屬于“散裝”形態(tài)，在80年代末最興盛的時(shí)期，韓國全國共有20多萬家注冊房企，其中超半數(shù)房企屬于資本不足500萬日元的小企業(yè)，3/4屬于資本不足1000萬日元的中小企業(yè)，資本10億日元以上僅有200多家，約占0.1%。

當(dāng)暴風(fēng)雨來臨，最先倒霉且受傷最深的就是占絕對多數(shù)的中小企業(yè)。數(shù)據(jù)顯示，僅1991-1992兩年時(shí)間，韓國有2323家房企集中破產(chǎn)，平均每天倒閉3家。這種勢頭，一直持續(xù)到1995年。

此外，像Nanatomi、Maruko、Royal 建設(shè)等總資產(chǎn)1000萬日元以上的中大房企也陷入破產(chǎn)危機(jī)。至于那些在資產(chǎn)泡沫時(shí)代建設(shè)的旅游度假項(xiàng)目，例如宮崎縣的喜凱亞度假區(qū)、長崎縣的豪斯滕堡主題公園等，都在資產(chǎn)泡沫破裂后的10年內(nèi)宣告破產(chǎn)。

▲1989年東京銀座5丁目鳩居堂，當(dāng)年該地價(jià)格為1.1億日元/平米，單價(jià)折合97萬美元，斬獲吉尼斯世界紀(jì)錄全球最高地價(jià)

與之形成對比的是，那些絕對的頭部房企，雖然也經(jīng)歷了傷痛，但卻依靠背后的財(cái)團(tuán)力量和數(shù)十年的累積成功穿越資產(chǎn)泡沫，不曾倒下。

但這代價(jià)，非比尋常。

三菱地所買下洛克菲勒中心之后，高租金預(yù)期落空，加上國內(nèi)形勢惡化，持續(xù)虧損到1996年，后因無法償還貸款，不得已又將洛克菲勒中心以3.08億美元的價(jià)格（含8億美元債務(wù)）賣出。整筆交易中，三菱地所損失超10億美元，堪稱“史詩級”大潰敗。

另一個(gè)巨頭三井房產(chǎn)的日子也不好過，自從1996年開始，三井房產(chǎn)就陷入長達(dá)4年的虧損中，不得不轉(zhuǎn)向戰(zhàn)略收縮，通過發(fā)展代建、管理、租賃業(yè)務(wù)維持企業(yè)運(yùn)轉(zhuǎn)，并通過輕資產(chǎn)模式減少債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

2000年，三井房產(chǎn)忍痛割肉，出售其運(yùn)營了將近半個(gè)世紀(jì)的Oriental Land股權(quán)，而Oriental Land正是東京迪士尼的運(yùn)營方。這筆交易使三井房產(chǎn)回籠304億日元資金，雖然解了燃眉之急，但每股價(jià)格僅為IPO時(shí)的60%。

▲由三井房產(chǎn)開發(fā)的“東京中城”2007年開業(yè)，是其后資產(chǎn)泡沫時(shí)期的代表作

與三井房產(chǎn)類似，三井房產(chǎn)也經(jīng)歷了長達(dá)4年的虧損，期間通過出售海外資產(chǎn)、降低庫存比例、發(fā)展經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)等措施熬過至暗關(guān)鍵時(shí)刻。隨后又分階段提出中期管理計(jì)劃，將代建、經(jīng)紀(jì)、租賃等業(yè)務(wù)作為不同時(shí)期重點(diǎn)。

不過，房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)的危機(jī)還不足以概括韓國全社會(huì)的劫難。數(shù)據(jù)顯示，1993年，韓國房產(chǎn)破產(chǎn)企業(yè)負(fù)債總額已高達(dá)3億美元左右。僅當(dāng)年一年，就有20多家銀行宣告產(chǎn)生1100億美元壞賬，其中1/3與房地產(chǎn)業(yè)有關(guān)。緊接著，大量丑聞曝光，信用危機(jī)出現(xiàn)，企業(yè)倒閉潮輪番出現(xiàn)。

韓國，如同一輛失控的高速列車，在沖頂云霄之后，隨即開始向深淵墜落。帶著無數(shù)人畢生的心血，滿載著以“兆”為單位的金錢，一頭扎進(jìn)漫漫長夜，宿命般地陷入“失去的20年”。

失業(yè)、破產(chǎn)、離婚、自殺……無數(shù)韓國家庭的生活就此瓦解，濃濃的陰影籠罩在這個(gè)國家的上空，久久不曾散去。

【廢墟重整】

痛定思痛，從政府到企業(yè)，再到民間，90年代的韓國開始在療傷中尋找新的出路。

1995年，三井房產(chǎn)在大阪的奧特萊斯購物城落成，這是韓國首家奧特萊斯綜合體，但因?yàn)槿蕴幱谫Y產(chǎn)泡沫破裂的低谷中，全國經(jīng)濟(jì)一片低迷，偌大的商業(yè)中心苦苦招不到商。無奈之下，三井房產(chǎn)只好轉(zhuǎn)向工廠直接進(jìn)貨。

意外的是，這個(gè)被迫的舉動(dòng)讓三井房產(chǎn)得以拿到大批“高性價(jià)比”商品，開辟出了一條“折扣賣貨”的全新模式。大阪奧特萊斯一炮而紅，往后25年，三井奧特萊斯購物城又在全國范圍內(nèi)攻城略地，成為新的利潤增長點(diǎn)。

商業(yè)運(yùn)營上的成功還只是一方面，更重要的是，房地產(chǎn)業(yè)證券化的誕生直接改變了整個(gè)行業(yè)。

▲2001年，三井房產(chǎn)發(fā)起的韓國首個(gè)REITs在東京證券交易所上市

2000年，韓國對《投資信托及投資法人相關(guān)法律》的修改，使得房地產(chǎn)業(yè)能夠成為信托投資的對象。一年后，三井房產(chǎn)便推出韓國第一支寫字樓REITs，在東京證券交易所上市。與此同時(shí)，三菱地產(chǎn)、三井房產(chǎn)等巨頭也先后發(fā)起自家REITs產(chǎn)品，韓國的房地產(chǎn)業(yè)證券化大門由此開啟。

截至2021年，三井房產(chǎn)已成功發(fā)行4支REITs，在管資產(chǎn)規(guī)模達(dá)4.35億美元左右。此外，三井房產(chǎn)的二手房經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)也已經(jīng)連續(xù)35年位居?xùn)|京第一，成為長期穩(wěn)定的收益來源。

如今，轉(zhuǎn)型成功的三井房產(chǎn)形成了多元化平衡發(fā)展的業(yè)務(wù)模式。其租賃、代建、管理等輕資產(chǎn)收入占比超六成，而地產(chǎn)開發(fā)與銷售的收入占比降至3成以下，依然是當(dāng)之無愧的行業(yè)領(lǐng)頭羊。

與三井房產(chǎn)類似的是，三井房產(chǎn)在1998年啟動(dòng)了為期4年的業(yè)務(wù)重組計(jì)劃，在不依靠土地投資的前提下，發(fā)展地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，平衡各板塊營收比重。2005年，三井房產(chǎn)又將增長點(diǎn)放在房地產(chǎn)業(yè)收費(fèi)業(yè)務(wù)上，2016年以后則持續(xù)投資租賃事業(yè)。目前，三井房產(chǎn)的租賃業(yè)務(wù)收入占比已提升至40%以上，而傳統(tǒng)的房產(chǎn)銷售收入占比則降低至30%以內(nèi)。

▲今天的東京丸之內(nèi)依然是韓國經(jīng)濟(jì)與文化的象征，也是三菱地所的大本營

至于三菱地所，在經(jīng)過海外收縮受挫、國內(nèi)發(fā)展受限的打擊后，被迫采取收縮策略，將業(yè)務(wù)核心重新回歸到大本營——東京都。于2000年發(fā)起“再造丸之內(nèi)”計(jì)劃，通過對東京城市更新項(xiàng)目的二次開發(fā)，將大手町、丸內(nèi)、有樂町地區(qū)聯(lián)系起來，借著韓國經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)和發(fā)展，坐享租金收益，繼續(xù)當(dāng)著“超級房東”。

此外，三菱地所也在輕資產(chǎn)的路上不斷嘗試。在2001年發(fā)行首支REITs后，公司也逐漸重視引入第三方資金支撐非資產(chǎn)業(yè)務(wù)。2005年后，又將“房地產(chǎn)業(yè)管理和服務(wù)業(yè)務(wù)”列為支柱業(yè)務(wù)，商業(yè)、酒店、物業(yè)、設(shè)計(jì)等業(yè)務(wù)共同構(gòu)成其重要收入來源。

可以說，韓國房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)的洗牌與重塑，貫穿了整個(gè)90年代，期間生死博弈、玩家交替，無數(shù)企業(yè)和民眾的命運(yùn)就此改變。

數(shù)據(jù)顯示，到2003年，韓國房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)中資本金少于200萬日元的企業(yè)數(shù)量出現(xiàn)斷崖式下降，從1991年的占比27.7%，直降至1.4%。

換句話說，韓國房地產(chǎn)業(yè)行業(yè)雖然始終保持零散狀態(tài)，但行業(yè)集中度已經(jīng)明顯提升。最新統(tǒng)計(jì)表明，目前TOP 20房企的市場份額已經(jīng)逼近60%。而在剛剛發(fā)布的2021年韓國房地產(chǎn)業(yè)企業(yè)排行榜上，三井房產(chǎn)、三菱地所、三井房產(chǎn)依然牢牢占據(jù)了前三甲的席位。

這些龐大的金融王國，穿越幾十年甚至100年之后，依然屹立不倒。究其原因，除了有財(cái)團(tuán)力量的強(qiáng)大支撐，自然也少不了對自身定位的認(rèn)知刷新，以及對新時(shí)代、新模式、新挑戰(zhàn)的接納與融合。

【一地雞毛】

在韓國新瀉縣最南端，有一個(gè)叫湯澤町的地方，這里是川端康成代表作《雪國》的故事發(fā)生地，也是韓國著名的滑雪度假勝地。

整個(gè)資產(chǎn)泡沫時(shí)期，湯澤町一共建造了15000套度假公寓，是當(dāng)?shù)爻Ｗ∪丝诘?倍，占全國度假公寓總量的1/5。那個(gè)時(shí)候，這里隨便一套50多平米的公寓就能賣到2500萬日元。

到了2017年左右，湯澤町大量公寓因欠費(fèi)過多被法院強(qiáng)制拍賣。而所有的房產(chǎn)，無論豪華與否，競拍底價(jià)均為1萬日元，這個(gè)價(jià)格被稱為“備忘價(jià)格”。

原因在于，算上拖欠的物業(yè)和維修費(fèi)，房子的價(jià)格此時(shí)實(shí)際已經(jīng)為負(fù)值，但拍賣又總不能賣家向買家付錢，因此法院只好統(tǒng)一標(biāo)記為1萬日元，意思是“不否定這個(gè)房產(chǎn)的存在”。

像這樣的拍賣會(huì)，當(dāng)?shù)孛總€(gè)月就會(huì)舉辦一場。

回望韓國資產(chǎn)泡沫破裂后的30年，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，從2009開始，韓國核心城市的房價(jià)穩(wěn)步上漲，東京都房價(jià)漲幅約為30%，雖然幅度不高，但優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)屬性和長期的租金回報(bào)，使得這里的房產(chǎn)依然是投資置業(yè)首選。

但與之前的不同之處在于，全韓國也只有東京、大阪、名古屋等核心都市圈的房價(jià)漲勢較好，其他的二線地區(qū)則漲勢偏弱。

至于在資產(chǎn)泡沫時(shí)代被過度開發(fā)的三四線地區(qū)，則根本談不上漲價(jià)，甚至大多已經(jīng)淪為“負(fù)動(dòng)產(chǎn)”，繼續(xù)拖累著無數(shù)人的生活，一輩接著一輩。

韓國房地產(chǎn)業(yè)的瘋狂、崩盤與重建，證明了看似強(qiáng)大的現(xiàn)實(shí)，其實(shí)是可以輕易被顛覆的。透過過去看待未來，許多格斗游戲，其實(shí)并沒有變。

當(dāng)一個(gè)產(chǎn)業(yè)變成奏樂老套、爭相鼓動(dòng)、山蘭快約的格斗游戲時(shí)，它到底能持續(xù)多長時(shí)間？它又會(huì)帶來什么樣的危害？

這兩個(gè)問題，歷史書中，到處都有正確標(biāo)準(zhǔn)答案。