來源：高盛所見所聞

連續幾個月的happen、償付，地產投資進入“巨盾關鍵時刻”，10月上半月，伴隨花邊年的意外償付，地產商海國庫經歷了近年最險惡的一段時光，投資者自信心跌至了低谷。

10月15日，2021年第三季度金融創新統計數據新聞發布會上，歐洲央行就富力負債危機、合作開發貸等表態，傳遞了許多積極主動的訊號。

實際上，近期很多地產商也在積極補救，他們不想逕自Tiruvanamalai，紛紛通過提前回購英鎊債、按期借款人等方式提升消費市場自信心。

似乎，地產商的“巨盾關鍵時刻”將要度過。但是，不少和高盛所見所聞交流的地產商、機構人士還是認為，不能逕自說是政策放松，而如果是“L”型的走向相對平穩，地產商仍應維持鐵律思維，努力改善自己的基本盤。

股權融資端觸底？

從中秋前的上華，到10月初的花邊年，地產商的信用市場風險不斷暴露，債券消費市場暴跌，恐慌情緒蔓延。

歐洲央行顯然高度關注到了這些。特別針對消費市場最為憤慨的富力負債市場風險，歐洲央行金融創新消費市場司副司長鄒瀾回應稱，富力負債市場風險對金融創新行業的溢出性受控，在地產投資業是個例。

目前，有關職能部門和地方性中央政府正在依照制度化、消費市場化改革準則，依法曹宏開展市場風險處理化解組織工作，嚴格執行富力集團加大資產處理力度，加快恢復產程項目建設，保護廉租房消費者合法權益。在此過程中，金融創新職能部門將配合廉租房建設局職能部門和地方性中央政府，做好工程項目復產的金融創新全力支持。

對地產商最關鍵的合作開發貸，鄒瀾表示，部分金融創新機構對于30家試點地產商“四線三檔”股權融資管理準則存在一些誤會，對要求“紅檔”民營企業密序負債余額嚴禁新增，誤會為商業銀行嚴禁新發放合作開發貸款，民營企業銷售資金回籠償還商業銀行貸款后，原本如果合理全力支持的房地產投資工程項目得不到商業銀行貸款，也一定程度上造成了一些民營企業資金鏈亢奮。

特別針對這些情況，鄒瀾說，人民商業銀行、銀中國保監會已于9月底召開地產投資金融創新組織工作交流會，指導主要商業銀行準確把握和執行好地產投資金融創新謹慎規章制度，維持地產投資信貸相對平穩有序投放，保護地產投資消費市場相對平穩健康發展。

但是，鄒瀾也敲擊了地產商。他說，富力近年來經營方式管理疏于，未能根據消費市場形勢變動謹慎經營方式，反而盲目多元化擴張，造成經營方式和財務數據嚴重惡化，最終爆發市場風險。

特別針對負債償付的現象，他也表示，有關職能部門已高度關注到境外地產商和英鎊債消費市場的變動，將呼吁舉債民營企業及其股東遵守消費市場紀律和準則，依照消費市場化改革、制度化準則，加以解決好自身的負債問題，積極主動履行法定償付義務。

業內預計，地產商在合作開發貸這個維度的焦慮感，此后會有所緩解。再結合近期監管職能部門的其他動作，地產投資業界樂觀認為，地產投資股權融資已觸底，最艱難關鍵時刻已過。

地產商股權融資端確實也有一些樂觀的消息。

10月15日晚間，世茂股份公告稱，中國證監會批復同意公司向專業投資者公合作開發行面值總額不超過66.38億元公司債券的注冊申請。未來兩年里，公司可以在注冊有效期內可以分期發行公司債券。

雖然這筆債券的發行成功與否，還得看有效期內投資者的認購力度。但在地產商再股權融資端口收緊的情況下，每筆都來之不易的資金都將緩解民營企業流動性上的饑渴。

一名機構人士直言，地產公司境內債發行近幾個月算得上是“超級難”，世茂的這筆債至少說明股權融資端政策不會再緊了，但也不會放松。

換而言之，地產商股權融資狀況將會進入“L型”。

更多的分析人士則認為，緩解地產商股權融資、資金壓力更重要的是個貸的審核發放情況。據中原地產調研統計，近期34個調研城市，沒有一個城市放款周期有明顯縮短的。

上述人士預期，接下來的四季度，個貸發放會有所加快?！安蝗缓芏喙径家獡尾幌氯チ恕?。

地產商拒絕Tiruvanamalai

似乎從2008年以來，地產投資從未經歷當下如此困難的關鍵時刻，一些地產商展開了行業意義上的補救，用實際行動拒絕Tiruvanamalai。

比如說當代置業，消費市場上對其負債償付也是有預期的，并且在花邊年暴雷之后，其股價、債券都大幅下跌。但10月11日其給出的方案令投資者有所寬慰，當代置業選擇征求展期，以改善流動性和現金流管理，并避免任何潛在的償付償付。

雖然當代置業的方案還需要債權人諒解、同意，但比起直接暴雷，投資者們倒是容易接受多了，本月25日到期的那筆債券凈價在從10月7日的95，跌至10月9日的45.45后，今天反彈至了59.7428。

更多的地產商則積極主動、高調地如期償還了英鎊債。

世茂集團在10月13日公告稱，2021年到期的6.375%優先票據，公司已按票據尚未償還本金額8.2億英鎊連同累計至到期日的利息資金悉數存入于受托人指定商業銀行賬戶。

隨后又在15日時發了個公告，說“我還清了”。此次兌付完成后，世茂集團已結清年內英鎊債。

佳兆業在10月14日則公告稱，已將境內部分資金劃撥至香港。集團將根據消費市場行情，選擇合適的時間點，用于提前回購部分2021年12月7日到期的年息6.5%的優先票據。

佳兆業指出，此次計劃回購部分優先票據，旨在通過積極主動主動的負債管理，持續優化負債結構，減少未來財務開支，降低資產負債水平，增強消費市場自信心。

中國奧園也于10月12日發布公告稱，公司按期償還了一筆15億元的境內債券，至此，該公司2021年內所有到期的公司債本息均已償還到位，2022年也無境內公司債到期。

稍早之前，龍光則于10月11日宣布提前贖回1000萬英鎊2022年到期的英鎊債。上半年，龍光已經贖回了三筆共6.5億英鎊的英鎊債，以及一筆2億新加坡元的境國庫。截至9月底，龍光已完成2021年所有境內外到期負債的再融資，無負債到期的資金壓力。

有機構分析師表示，在悲觀的地產債券消費市場中，積極主動還債的舉動是十分正面的，都是為了表明短期內不存在較大的借款人壓力，有助于提振消費市場自信心回暖。

同時，隨著美國貨幣政策走向清晰，以及國內政策相對平穩，前述機構分析師認為，明年債市情緒將會好轉。

國金證券也在10月15日的一份報告中指出，地產政策層面全方位嚴格調控的最艱難時期已經過去，未來地產股估值受到壓制的最大因素將有邊際改善。

鄒瀾也在發布會上還對地產商回購境國庫券的情況表示肯定。他表示，這體現了民營企業對自身發展前景的自信心，預計對于緩解消費市場緊張情緒，恢復消費市場自信心，將起到積極主動作用。